<<相続・任意売却>>群馬県の不動産なら株式会社アセットプラン

近年の税制改正により課税の対象となるケースが増えたといわれる相続税は、資産を保有している人にとって重大な関心事になっています。不動産投資はそのような相続税対策は大きなメリットの一つでもあります。以下では、不動産投資がどのように節税に役立つのか、その仕組みを紹介します。

【相続税の改正で対象者が増加】

 相続税の計算をする際、遺産額から基礎控除額を差し引くことができます。この基礎控除額は、従来「5,000万円＋法定相続人の数×1,000万円」でしたが、2015年1月から「3,000万円＋法定相続人の数× 600万円」と引き下げられました。
つまり、その分、相続税の対象となる人が多くなります。実際に、2014年までの課税割合は4％台で推移していましたが、2015年は8.0％となりました。

 
【早めの対策で節税が可能に】

 相続税は早めに対策を始めるほど節税の幅が広がります。たとえば、増与税の暦年課税では年110万円の非課税枠が利用できます。つまり、10年かけて1,100万円の資産を無税で生前贈与し、相続税の対象を減らすことができるのです。これは受贈者一人あたりの金額ですので、もし、二人、三人と贈与すれば、その額は2倍、3倍となります。

不動産の売買契約ではさまざまな書類が必要で、中には準備に時間がかかるものもあります。売却依頼時から売買契約締結時までに必要な書類と、物件の引渡し時までに必要な書類に分けて整理していきますので、実際の売却時には漏れのないように注意しながら確認しましょう。

 

まず、不動産会社へ売却を依頼するときに必要な書類を確認しておきましょう。

１．登記済権利証（登記識別情報）：登記名義人が対象物件の所有権を保有していることを公的に証明する書類
２．固定資産税納税通知書：固定資産税納税額の確認や所有権移転登記時の登録免許税の算出に必要な書類

この2点は、不動産の種目（マンション・一戸建て・土地）に関わらず必要です。また、このほかにも、必要に応じて以下のような書類が必要です。

３．登記事項証明書（登記簿謄本）
４．売買契約書
５．重要事項説明書
６．土地測量図、境界確認書（土地・一戸建て）
７．建物の図面や仕様書（一戸建て・マンション）
８．管理規約（マンションのみ）
９．維持費等の詳細情報（マンションのみ）
10．建築確認済証や検査済証（一戸建て）
11．建築設計図書・工事記録書
これらは、不動産会社や買主からの要望によって提供することが多いですが、必要前提で準備しておくと、売却がスムーズに進みます。各書類の取得方法は、以下の表の通りです。

物件の引渡し時には、売主のローン残高を証明する書類などが必要です。

１．本人確認書類（運転免許証など）※
２．実印※
３．印鑑証明書※
４．住民票
５．銀行口座の通帳
６．ローン残高証明書
７．登記識別情報（登記済権利証）
８．建築確認済証や検査済証書（一戸建てのみ）
９．建築設計図書・工事記録書
※本人確認関連の書類は、物件の所有者が複数の場合、全員分の書類をそろえる必要あり。

また、各書類の取得方法は以下の通りです

一覧表にもありますが、マンションや一戸建てなど、売却する物件種目により必要な書類は異なります。どのような書類が必要なのかは、最終的には不動産会社に確認しましょう。抜け漏れを防ぐとともに、円滑に準備ができます。中には取得に時間がかかるものがあるので、いつまでに何が必要なのかというスケジュールも不動産会社と連携しながら進めるといいでしょう。

不動産の売却は、ときに借金やローンの返済手段としても用いられます。特に「任意売却」は、大切な資産が競売にかけられてしまうことを防ぐ、「最後の砦」といってもいいでしょう。住宅ローンの返済において、任意売却は債務者の心強い味方になり得ます。もしものときに生活を再建し、新たな人生の出発を果たすためにも、知っておきたい売却方法です。

任意売却とは、簡単にいうと「競売よりも高い価格で不動産を売却し、ローンや債務の返済に充てる方法」です。ですから、任意売却を知るためにはまず「競売」についても知っておく必要があります。

 

【不動産競売とは】
住宅を購入するにあたり、多くの人が金融機関から住宅ローンの融資を受けています。住宅ローンでは、毎月決まった額を返済していきます。このとき、何らかの事情でローン返済が滞ると、金融機関は融資したお金を一括で回収しようとします。
支払いが滞ってから1～3カ月間は「督促状」などで催促してくるでしょう。しかし滞納期間が4～6カ月に達すると、金融機関は「催告書」での通知を経て「不動産競売」に移行します。不動産競売は、金融機関（債権者）が住宅の所有者（債務者）から少しでもお金を回収しようと、強制的に担保（住宅）を売却してしまう手続きです。
裁判所が所有者の同意なしに売却することを認め、抵当権を持つ金融機関がオークション形式で買い手を募ります。不動産競売に移行すると、裁判所から「競売開始決定通知」という書類が届きます。競売開始決定通知が届いてしまうと、もはや住宅の売却を防ぐ手段はないと言えます。
競売での落札価格は、市場価格の5割から7割程度が目安です。売却が成功しても、住宅ローン残債に満たないことも珍しくありません。そのため、住宅を強制的に売却されて住まいを失った上に、多額の住宅ローンが残ったまま……という事態も考えられるのです。

 

 【苦境でのダメージをおさえる「任意売却」】
このように競売は、債務者にとってデメリットが大きなものです。できることなら回避すべきでしょう。そこで登場するのが「任意売却」です。任意売却では、金融機関の同意を得た上で、住宅を市場相場に近い価格で売却することが可能です。
通常、住宅ローンの担保となっている不動産は、ローン残債がある状態なので売却できません。もし売却するならば、ローン残債を全額返済することで抵当権を抹消しなくてはならないのです。しかし任意売却では、ローン残債がある状態でも競売より高く住宅を売却でき、ローン滞納に陥るような苦境でのダメージを最小限に抑えることが可能になるのです。

競売よりも有利な条件で住まいを売却できる任意売却。しかし、メリットとともにデメリットも理解しておきましょう。

 

 【任意売却のメリット】
・不動産競売に比べて高く売れる可能性がある
・売却後は「賃貸居住者」として住み続けられる可能性がある
・競売に比べると資金面で追い詰められずに、後々の計画が立てやすい

 

 【任意売却のデメリット】
・債権者との住宅ローン支払い停止交渉と同意が必要
・住宅ローン滞納期間が延びることで、信用情報が悪化する
・一定期間内に任意売却で売れなかった場合、競売に移行してしまう
・売却したお金を充当してもまだローンが残っている場合は、残債の支払い義務がある
・内覧に立ち会うなどの手間がかかる

 

メリットは主に「価格面」です。市場相場に近い価格で売却できれば、ローンの返済を含めたその後の計画が立てやすくなるでしょう。また、買い手と交渉して元の住まいでの賃貸借契約を結べば、立ち退かずに住み続けることができます。一方、交渉の難しさや時間的な制約、不確実性といったデメリットがあることも理解しておきましょう。

このように、任意売却は法的な強制執行である競売を回避するための手段であり、いわば「最後の砦」です。しかし、時間的な制約がある中で行う特殊な売却方法なので、経験が浅い不動産会社では任意売却を成功させられません。

不動産会社は賃貸や仲介、買取など、それぞれ得意分野が異なります。しっかりと任意売却のノウハウを持っている不動産会社を選ぶようにしましょう。ホームページへの実績掲載や法的な知識、交渉力があることはもちろん、任意売却に強い弁護士などと提携しているかもポイントです。任意売却を扱う専門機関への相談も視野に入れながら、サポート体制を整えることをおすすめします。